浅谈城市规划空间格局与土地价值的关系——以南昌为例
摘要：随着经济的发展，城市空间格局必然会随着发展而变迁，城市土地价值也会变化，本文主要以南昌市产业布局与土地价值的关系来阐述城市规划空间格局变迁和城市土地价值之间是相互关联、动态平衡的关系。
关键字：城市规划空间布局 产业布局 区域布局 土地价值
城市空间格局的载体是土地，城市空间的变迁伴随着土地价值的变化，这是资本的集聚或分散所产生的结果。城市用地结构的变化与城市产业的发展息息相关，基本呈现统一变化趋势，总体增长趋势相同。随着我国社会经济发展，产业结构也做了很大调整，出现了很大一批新的开发区，设定了城市发展的规模，界定了各类用地的结构和布局，从而决定了地价的分布。下面以江西省南昌市为例。 1、 城市空间格局对土地价值具有影响的因素包括：地理、历史及人文基础；交通网络的影响；产业布局的影响；资源环境的影响。 1.1地理、历史及人文基础： 1.1.1地理基础
江西地处中国中部地区，农业生产区位条件好，属自然景观和人文景观极为丰富的内陆省份。南昌市位于东经115°27′-116°35′,北纬28°09′-29°11′。地处江西省中部偏北，赣江，抚河下游，东北方濒临我国最大的淡水湖鄱阳湖。全市以平原为主，东南地势平坦，西北丘陵起伏。平原面积29.72平方公里，岗地低丘面积2548.27平方公里，水域面积2204.37平方公里。全市平均海拔25米。平原地区跟有利于人口的聚集。 1.1.2历史
南昌是一座有着悠久历史的江南古城，又是一座富有光荣斗争传统的英雄城市。1986年经批准，列为国家历史文化古城，2000年被评为全国卫生先进城市，2001年被国家授予中国优秀旅游城市。 1.1.3人文基础
江西是农业大省，农业文化是中国传统文化的根基，无疑对江西城市发展产
生重大影响。城市既是广大农村的统治中心心，也很大程度上给你依附于农村经济。尤其是近代，当西方国家和地区进入快速工业化和城市化时代，但中国仍然以农业为主，城市发展滞后，城市化京城非常缓慢，作为内陆地区和农业大省的江西来说更是如此。 1.2交通网络的影响
交通网络空间格局是城市基础设施的骨架，也是区域城镇空间结构的一个重要因素。城市化带动交通网络的形成和发展，而交通方式的进步既刺激了所到之处的经济增长，又刺激了城市闺蜜的扩大、职能的多元化和新城镇的产生，这可以说是一种规律性现象。这种现象导致的直接结果是城镇群体沿着交通干线呈现带状分布，或者形成城市群空间布局。公路、铁路、航空等都是城市之间联系的有效联系方式，他们对城市体系未来的发展，尤其是对信息社会城市化空间格局的形成将产生深远影响。
1.3产业布局与重点产业的影响
区域经济发展水平和区域的产业布局密切相关，而前者是区域城市化空间格局形成和演化的物质基础。区域经济发展、区域产业布局与区域城市化空间格局的形成与演化之间存在相互依存和相互促进的辩证关系。简而言之，区域经济发展、区域产业布局是区域城市化空间格局形成与演化的推动力，没有区域经济的发展，就没有区域城市化空间格局的金华，区域经济的发展程度，将会在城市化空间格局上得到明显体现。同时，区域城市化空间格局的形成和演化，对区域经济发展和产业布局具有发作用，适应区域经济发展和产业布局状态的城市化看空间布局，对区域经济的发展具有“棘轮作用”，即促进区域经济发展，成为区域经济发展和产业布局状态的城市化空间举个，将会阻碍区域经济发展。
1.3.1区域布局
主城区——东湖区、西湖区、青云谱区、红谷滩新区。主要发展总部经济、区域性研发中心和销售中心、服务外包产业，发展以有效益、无污染劳动密集型的中小企业为主的都市工业。
城东——高新技术产业开发区、昌东工业区。高新技术产业开发区打造高新技术产业集中区、光伏产业、LED产业、航空产业、机电产业、服务外包产业；昌东工业区主要发展产业水平高、竞争力强的纺织服装产业集群、医药和食品产
业。
城南——小蓝经开区、向塘开发区、昌南工业园，主要有江铃汽车集团、汇仁集团、洪都航空工业集团等大企业集团。小蓝经开区重点发展汽车产业集群、医药、食品和机电产业；向塘开发区主要发展现代物流业，开发区内还有机械、建材和制鞋业。
城北——经济技术开发区、桑海开发区、罗亭IT产业园、安义工业园区、长堎工业园区，打造昌九走廊南昌产业突出带。经济技术开发区发展空调、造纸、电子信息、汽车机电、新材料、生物医药等主导产业；安义工业园区发展建筑建材、模具磨料、电子、化工产业；长堎工业园区主要发展生物制药，印刷包装、食品、新型建材、机械、医药保健产业，罗亭有以IT产业为主和服务外包产业的罗亭工业园。
特色工业区——进贤县特色工业集聚区。重点发展医疗器械、文化用品产业。 1.3.2园区经济
南昌市各重点工业园区经过多年发展，已初步形成了各自的主导产业。如：高新区的光伏产业、LED产业、航空高技术产业和服务外包产业已经或将要成为该区支柱特色产业；小蓝开发区的汽车及零部件产业、食品和医药产业、机电产业已经成为该区的支柱品牌产业；桑海开发区因国家南昌生物医药基地的落户使得生物医药成为该区的主打产业，等等。在各工业园区通过多年自由发展形成的产业格局的基础上，要从全市产业布局统筹指导各工业园区发展其支柱产业，促进各工业园区加快产业的集聚，形成特色鲜明的工业园区，促进产业升级换代，利用资金作为杠杆，实现资源的最优配置。
（1）、南昌国家高新技术产业开发区
南昌国家高新技术产业开发区坚持“优先发展高新技术产业，重点发展软件产业，大力发展先进制造业，配套发展第三产业”的发展战略，与现有产业发展相结合，重点发展光伏、半导体照明、服务外包等低碳生态产业，大力发展航空、电子信息、生物医药等高技术产业。一是太阳能光伏产业发展势头迅猛。总投资500亿元的光伏产业园将建成全球产业链最完整、科技含量最高的光伏产业园。吸引了众英国BP公司、国家电网公司、中国中材集团与赛维公司的战略合作。二是LED产业起点高、潜力大、后劲足。高新区已初步形成外延片、芯片制造、
光源、灯具、LED显示屏、手机背光源等产品生产的较为完整的LED产业链。三是航空高技术产业基地建设快速推进。南昌国家航空高技术产业基地已获得国家正式批准。今年将全面开工建设大飞机项目，启动20多万平方米的厂房建设。与中航工业集团全面合作，着力将高新区建设成为国际航空转包生产基地和国产大飞机零部件研发制造基地，力争2018年实现总收入1000亿元。四是软件及服务外包产业快速发展。2008年被科技部、商务部批准为中国服务外包示范区。目前，服务外包企业数约占全市总数的90%，全省的85%，示范园已进驻美国微软、德国贝塔斯曼等3家世界500强，英华达集团、东软集团、用友软件、江西风尚频道以及捷众公司等一批国内外知名企业。五是总部经济带和国际社区建设前景光明。依托艾溪湖、瑶湖良好的生态环境优势，总部基地和国际社区正在加快建设，将形成以总部经济和商业服务业为主、生活配套并重的现代服务业新格局。根据该区产业特点及全市产业布局，建议该区主要发展光伏产业、LED产业、航空高新技术产业、服务外包产业和总部经济。
（2）、国家南昌经济技术开发区
国家南昌经济技术开发区区内拥有千吨级国际集装箱码头、江西唯一的国家级保税物流中心、南昌火车货运站、邮政物流中心、建设中的航空物流中心均座落在开发区内。目前，区内现有各类企业近800余家，其中规模以上工业企业120家，累计引进内资300亿元，累计引进外资12亿美元，已形成新材料、家用电器、电子信息、汽车机电、生物医药化工五大特色鲜明、优势突出的主导产业，开发区生态环境优美。
（3）、江西南昌小蓝经济开发区
江西南昌小蓝经济开发区根据“以汽车及零部件为龙头、食品饮料和医药医器为支柱、电机电器和轻纺服装为两翼”的发展格局。已经形成以美国福特、李尔内饰、韦世通、上海宝钢、江铃汽车、直方数控等企业为龙头的汽车及零部件产业，是该区最具发展潜力的重点产业，也是南昌市重点打造的产业之一，2009年实现主营业务收入40亿元，占开发区比重20.4%。以汇仁制药、江西国药、江西制药等企业为龙头的医药医器产业，现有投产企业19家，是目前开发区贡献最大的产业， 2009年实现主营业务收入48亿元，占开发区比重24.4%。以可口可乐、百事可乐、亚洲啤酒、煌上煌集团、天津宝迪等企业为龙头的食品饮料
产业，现有投产企业22家，是开发区着力发展的又一重点产业，2009年实现主营业务收入25.9亿元，占开发区比重13.2%。根据该区产业特点及全市产业布局，建议该区主要发展汽车零部件、食品和医药产业。
（4）、江西桑海经济开发区
江西桑海经济开发区医药产业2009年主营业务收入占全区总量的91.7%，利税总额占全区总量的94.4%，以江西桑海集团有限责任公司 、江西杏林白马药业有限责任公司、江西精诚糖醇有限责任公司、上海百安（南昌）制药有限责任公司、南昌济顺制药有限责任公司为龙头的医药产业格局已经初具规模。根据该区产业特点及全市产业布局，建议该区主要发展医药产业。
（5）、江西新建长堎工业园区
江西新建长堎工业园区已初步形成印刷包装、食品医药、机电汽配三大产业板块。目前形成以江西出版集团在园区打造江西出版产业基地为龙头，相关连企业40余家组成的印刷包装产业；以江苏雨润集团、汪氏蜜蜂、远健药业为龙头，有30家企业组成的食品医药产业；江苏雨润集团计划投资10亿元在南昌建设其国内第四家生猪屠宰与肉制品深加工基地；以华伍重工、江西电力设备厂、长力远成等为龙头，有20家企业组成的机电汽配产业。根据该区产业特点及全市产业布局，建议该区主要发展印刷包装、食品医药、机电汽配三大产业。
（6）、江西安义工业园区
江西安义工业园区占主导地位的是建材型材产业。龙头企业现有大连实德、雄鹰、锦鹏、永高、荣凯等，配套产业有门、锁、玻璃、铝塑板、铝单板等，是华中地区最大的铝塑型材产业基地。2009年，建材型材产业实现主营业务收入32.2亿元，占园区71.2%，上交税收0.7亿元，占园区85%，安排就业3585人，占园区45.6%，占据了安义工业的大半壁江山。根据该区产业特点及全市产业布局，建议该区主要发展建材型材产业。
（7）、南昌昌东工业区
南昌昌东工业区形成了针织服装、食品饮料为主导的产业发展格局。针纺服装产业现有企业160余家，占南昌市纺织服装企业的37.5%。2009年园区针织企业实现主营业务收入亿元，上交税金2.8亿元。食品饮料产业现有企业85家，主要生产方便食品、软饮料、调味品和发酵制品和培烤炒食品等，园区内有
中部地区最大的炒货批发市场，现有南昌娃哈哈食品饮料有限公司、英博雪津（南昌）啤酒、南昌统一食品有限公司等知名企业。2009年，园区食品企业实现主营业务收入35.6亿元，上交税金2.5亿元。根据该区产业特点及全市产业布局，建议该区主要发展针织服装、食品产业。
（8）、南昌昌南工业园区
南昌昌南工业园区内现有企业116家，其中工业企业24家，商贸物流、餐饮等三产企业92家。该区崛起的现代物流产业逐渐取代机械制造业，成为昌南工业园的主导产业。根据目前发展实际，该区提出了“市场物流突出，工业企业飞出，区域总部经济强出”的发展定位。因此，建议该区主要发展总部经济。
南昌市重点工业园区“十二五”发展目标汇总表
2015年规划目标（亿元） 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 合计
1.4资源环境的影响
城市化过程是自然资源消耗的过程，必须用水、用地和能源，其发展进程需要遵循人文生态系统的生存法则。在这种生存法则下，城市不同的生产部门需要与资源供给相适应
园区名称 主营业务收入 南昌国家高新技术产业开发区 国家南昌经济技术开发区 江西南昌小蓝经济开发区 南昌昌东工业区 南昌昌南工业园区 江西新建长堎工业园区 江西安义工业园区 江西桑海经济开发区 1500 1500 1000 500 350 350 200 50 5450 工业增加值 450 450 300 150 15 100 70 15 1550
2.土地价值与城市空间布局有直接关系的因素有：城市规划因素、人口密度因素、区域因素。
城市规划决定了城市土地资源配置、功能布局、基础设施、产业和城市建设容量等要素，以改变土地的利用程度和土地供求状况来影响地价整体态势。城市规划确定的发展规模对控制地价整体水平有一定影响。发展规模越大，人口聚集越密集，经济效益越显著，土地级差收益也愈高。
对南昌来说，城市中心区边缘新区包括高新技术产业开发区、经济技术开发区、朝阳洲片区等，这类城市新区在改善城市环境及作为城市经济增长极方面的作用毋庸置疑，但是，由于新区功能单一，缺乏吸引力，城市副中心未能形成。在承接老城区人口和功能疏散方面并不理想。新区本身对城市中心区依赖性较大。因此。对于此类新区应积极引导开发，突出重点，其优化应之中一下几方面：意识结合城市公共交通规划和居住用地开发，引导形成各级公共中心如市级副中心。不同层次的分区中心等。二是不断完善城市新区功能，引导植入红宫配套设施，提高城市新区吸引力。南昌市老城区是城市经济，政治，文化等功能集中的城市核心区域。也是整个城市人口密度最大的区域。近几版南昌市城市总体规划都是土疏散老城区归于集中的功能和人口。但城市中心区人口密度仍然很高，中心区人口密度疏散不明显。因此，要将南昌市城市中心区高度集中的城市功能和人口引导至城市优先开发区。
南昌市有其优越的地理条件，交通便利，是京九铁路线的必经之地，流动性的人口也越来越多，与周边城市的交流增加，继而可以带动南昌市的经济发展；据有关调查显示近年来南昌市的迁入率也逐年增加，因此，经济的发展和人口的增加促使南昌的格局向外部扩张，南昌市的空间扩张规律总的来说是从老城区这个中心地开始，逐渐向边缘扩散，形成三大圈层（如下图）。
其中，三大圈层:南昌初步形成功能完善、若干城市副中心镶嵌其中的中心圈，瑶湖、昌南、九龙湖、乐化、梅岭等“五大组团”镶嵌其中的中部圈，组团范围以外的南昌县向塘镇，新建堎镇，进贤县民和镇、李渡镇，安义县龙津镇等“五个重点镇”建设为重点的外围圈。据悉，“三大圈层”的发展布局规划，有利于逐步打造出功能互补、错位发展的都市经济圈，有效拓展了城市扩张发展的空间，从而影响土地价值的层次变化。
3.总结
城市规划空间格局变迁和城市土地价值之间是相互关联、动态平衡的关系。土地价值差异主要是由城市区位条件、经济发展水平、投资环境、产业结构布局、
极具规模等因素决定的，城市地价水平上涨幅度取决于城市产业结构变迁、城市经济增长和空间结构的变化。而城市产业的导向是由城市地价空间布局的重要因素，其直接影响土地价值。
