浅析收入准则变化的影响——以房地产行业为例

浅析收入准则变化的影响

——以房地产行业为例

林

芳

（河南光华会计师事务所有限公司副所长，河南郑州450003）

摘要：《企业会计准则第14号--收入》的修订，改变了收入确认的理念，对电信、汽车、零售、信息技术和软件、资产管理、医疗和制药行业、建筑业、房地产行业、媒体和其他新兴产业等会产生较大的影响。本文以房地产行业为例，浅析收入准则变化所带来的影响。关键词：收入准则；修订；变化；房地产1YINY我国2006年发布的与收入确认相关的会计准则，适应当时企业的核算，并与同时期的国际财务报告准则保持了一致。然而，随着我国产业的升级，以及业务模式的不断创新，原有的收入准则不能完全满足企业日益复杂的业务需要，修订准则的呼声变得越来越大。行了修订，2017年修订后收入的确认、7月，财政部对《企业会计准则第计量方法都发生了较大的改变。14号——收入》进2收入准则的主要变化内容原有的收入及建造合同准则对销售商品、提供劳务、让渡资产使用权和建造合同进行区分，采用不同的收入确认方法，收入确认时强调风险报酬转移；修订后的收入准则不再对业务类型进行区分，采用统一的收入确认方法，收入确认时强制权转移。具体来说，收入准则的主要变化内容有以下几个方面：（1）将原有的收入及建造合同两项准则合二为一，采用统一的方法来确认收入，有利于提高会计信息的可比性。（2）以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认的标准，强调客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。（3）收入确认与合同的关联性更强。（4）对合同变更的收入确认给出了更为详细的规定。（5）对于包含多重交易安排的合同提供了更为明确的指引。6）对与收入相关的资产条件进行了重新规范，对与收入合同相关资产的减值进行了专门规定。（7）对代理收入给出了更为明确的界定。（8）要求披露的信息增多。3收入准则的变化对行业的影响通过收入准则的变化内容，可以看出修订后的收入准则会对电信、汽车、零售、资产管理、信息技术和软件、医疗和制药行业、建筑业、房地产、媒体和其他新兴产业等均会产生较大影响。具体来说，可能会对上述行业产生以下几个方面的影响：1）可能会改变企业收入确认的时间。如原来在某个时点确认收入的可能需要在某一时段内确认收入；对包含多个组成部分、有可变对价或涉及许可证的交易等事项，收入确认的时间可能会提前或推迟。（2）企业可能需要对与收入相关的投融资项目决策、商业模式、合同条款、税收筹划等进行调整，以保证达到或维持特定的收入水平，确保企业目标的实现。（3）企业可能需要修改相关的内部控制和流程，以便从源头获取更为及时、准确的信息，做出正确的估计和判断。（4）企业信息披露可能更耗时、耗力，企业需要及时地获取更多、更准确的相关信息。4以房地产行业为例浅析收入准则变化的影响4.1收入是在一段时间内确认，还是在一个时间点确认根据修订后的收入准则，符合以下三个条件之一，表明控制权在一段时间内转移：客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；客户能够控制企业履约过程中在建资产；企业履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，并且在整个合同期间内该企业有权就迄今为止已完成的履约部分收取款项。如果履约义务不符合在一段时间内确认收入的条件，则企业将在某一时点（控制权转移时）确认收入。根据现在常见的期房销售合同条款，期房预售时，对于预售的单套房子来说一般已经具有不可替代性，同时房屋预售合202同也会明确约定房款的支付进度，企业取得剩余房款的收款权，因此，期房销售满足第三个条件，属于时段履约，也就是说企业无须等到交房这个时点，在预售之后就可以按照履约进度来确认收入。4.2对于捆绑的商品或服务的处理在房地产行业，经常可见销售商对客户有各种形式的继续涉入，包括回购协议、销售商担保或者额外的履约义务等。如：企业可能会在销售土地的同时承诺对该土地进行设计和开发，在该土地上建造一个商业中心，此时，企业需要考虑应当把销售、设计和建造分别作为单独的履约义务还是作为一项履约义务。4.3对于联合开发协议的处理开发商经常会与土地所有者签订联合开发协议，约定由开发商在土地上进行开发和建造，完工后将建筑物和土地一并进行出售。此时需要根据协议，仔细分析该事项是合营安排，还是土地出售，还是开发商为土地所有者提供建造服务，根据不同情况区别进行处理。4.4对于售后回购的处理根据原有的收入准则及指引，销售商有义务或权利从购买方回购资产时，需要确认与所有权相关的重大风险和报酬是否已经转移给购买方，如果与所有权相关的重大风险和报酬仍然在销售方，那么该事项是一项融资安排，不能确认收入。根据修订后的收入准则，售后回购的会计处理取决于协议的类型、回购价格和初始销售价格之间的关系，以及回购价格和回购日回购资产的预期市场价值之间的关系。4.5当销售商向客户提供融资时，对收入确认的影响在销售商为房地产销售提供融资的情况下，应当考虑交易双方是否承诺履行各自的合同义务，客户到期付款的能力和购买方的信用情况等因素，对款项的可收回性进行评估，如果款项不具有可收回性，那么收到的现金应当作为一项存款处理，不能确认收入。4.6销售商为客户提供担保时，对收入确认的影响在一些房地产合同中，销售商会为客户的投资回报提供担保。在这种情况下，企业应当关注资产的控制权是否发生了转移。如果资产的控制权没有转移给购买方，那么可能需要过完担保期才能确认收入。同时，根据修订后的收入准则，房地产企业还应考虑合同取得成本是否能够资本化，对于以业绩为基础的费用应该如何进行处理，延长付款条件是否对收入确认产生影响等问题。参考文献1］赵丽锦,荣华旭.新收入准则对房地产行业的影响探析［J］.财会研究,2018（2）.2］收入确认新准则对房地产公司的影响探讨［EB/OL］.房地产财务网,2017-09-07.3］普华永道.财政部新收入准则将对十大行业产生较大影响［EB/OL］.证券时报网,2017-07-20.4］新旧收入准则的转变［EB/OL］.中华会计网校,2017-11-29.作者简介：林芳（1984-），女，汉族，河南光华会计师事务所有限公司副所长，研究方面：中小型会计师事务所发展。（（［［［［