房地产周期理论

定义：

房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房

地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复、复苏—繁荣

—衰退—萧条四个环节。

1.根据发达国家或地区的经验，

每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期

长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。

市场周期决定预期回报率高低，是房地产投资决策的首要因素，区位条件则是第二位。

2.房地产周期

3.Leinberger认为房地产市场周期可以分为三大基本阶段；①增长期，大约 1－2 年；②稳定期，约 2－5 年；③衰退期，约 2－4 年。Downs 在研究美国房地产市场周期和宏观经济周期的关系后指

出，房地产市场周期受到三种经济周期波动的影响：①30 年左右社会变革周

期；②50－60 年的技术周期；③百年以上的经济周期。经典房地产市场

周期理论认为：房地产市场作为一个国家或地区宏观经济形势晴雨表，集中反映

商业、工业和住宅等物业对空间使用的需求，而产生这种需求的本质是对物业投

资回报率的预期，因而房地产业通过各种直接和间接融资渠道，对整个金融市场

资金分配产生巨大影响.

美国房地产存在约 18 左右的长周期波动，主要受历史事件如战争、经济衰退、技术创新等事件影响。此外，由于货币市场、贷款额度和住宅等因素影响，美国房地产周期还存在 5年左右的短期波动周期。战后日本房地产业也出现了五个发展阶段，以 10 年左右

的波动频率和周期长度，形成了五个明显的房地产波动周期。

3.中国的房地产周期理论

刘学成

将中国的房地产周期划分为 5 个周期。周期一，1981～1986 年。

这一周期是新中国房地产业复苏的前奏，从 1981 年开始的理论探讨和微乎其微的

实践开始，经历 1985 年左右的相对快速成长，再回到 1986 年的低谷。周期二，

1987～1990 年。这一周期从 1987 年开始，1988 年房地产业第一次真正得到较快

发展，也可以说 1988 年是中国房地产业周期的第一次高潮。19 年的一些不确定

性因素导致房地产业在 1990 年的紧缩之后，房地产也在 1991 年开始出现复苏。

周期三，1991～1995 年。这一周期在经历 1992、1993 年的极度膨胀后，在 1993

年下半年治理整顿的基础上开始衰退，1994 年在中国第一次出现商品房空置现象。

房地产业在 1995 年再次跌倒谷底。周期四，1996～1999 年。这一周期与第一周期

有点相似，在经历了三年左右的艰难复苏之后，在的支持下，1998 年房地产

业增长出现较好势头，但是 1999 年再次出现衰退。2000 年开始至今这一短周期刚

刚开始。

谭刚

从经济周期理论角度对中国房地产周期波动进行实证分析和研究

后，总结出改革开放以来中国房地产经济运行经历了以下周期波动：周期一，

1978～1986 年。从总体上看，这一时期房地产业只是处于起步阶段，房地产市场

也处于探索阶段。周期二，1987～1991 年。在这一周期内，房地产投资与交易规

模有较大幅度的增加，但仍然未达到成熟程度。周期三，1992～1994 年。在这一

周期里，我国的房地产业迅速成为国民经济的热点产业，形成 1992～1993 年以全

国性房地产热为特点的产业急速增长与繁荣阶段。全国房地产业在经历短暂繁荣

后，从 1994 年开始普遍回落，市场投资结构出现调整，产业发展进入巩固、停顿

和消化阶段。周期四，1995 年以后出现，但何时完成还有待观察。在这一时期，

尽管房地产进入急剧发展之后的收缩期，但从房地产业发展的长期过程来看，中

国房地产则是进入到一个相对稳定的发展阶段。

孟晓苏选择房地产销售增长率、销售面积率和投资增长率等三个指标。综

合分析房地产业周期波动。分析结果表明，房地产在我国确实有着周期性发展规

律，且周期性波动比较清晰。从有资料记载的 1984 年起，房地产业在中国已经历

了三个发展期和两个低落期；从 1984 年到 1988 年为第一个发展期，19 年到 1990

年为低落期；从 1991 年到 1995 年为第二个发展期，1996～1997 年跌入第二个

低

落期；从 1998 年起进入了新的发展期。